집행권원의 확보[4부-보증금반환청구소송 제기]

임대인이 보증금 반환의 의무를 이행하지 않을 때, 생각할 수 있는 하나의 수단이 바로 보증금반환청구소송입니다. 물론 보증금반환청구소송까지 가지 않고 해결이 될 수 있다면 좋겠지만 일이 뜻대로 되지 않을 경우가 많으니 참고하시기 바랍니다. 또한, 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해서도 알 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다. 이번 포스팅은 보증금반환청구소송의 제기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

보증금반환청구소송 제기

 

◇ 보증금반환청구의 소

• 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제1항).
• 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 최후의 수단으로 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.

◇ 보증금반환청구소송의 특례

• 일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 되고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요하게 됩니다.
• 그런데, 임차주택에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만 원을 초과하는 경우에도 「소액사건심판법」에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제13조, 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의 2).

㉮ 소장의 송달

• 임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다(「소액사건심판법」 제6조).

㉯ 기일의 지정

• 판사는 보증금반환청구의 소가 제기되면 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제1회의 변론기일로 심리를 종결합니다. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제7조).

㉰ 증거조사에 관한 특칙

• 판사는 필요한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 그 증거조사의 결과에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 합니다(「소액사건심판법」 제10조 제1항).
• 판사가 증인을 신문하지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 후에는 증인신문을 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조 제2항).
• 판사가 상당하다고 인정하는 때에는 증인신문 없이 증언할 내용을 기재한 서면을 제출하게 할 수 있습니다(「소액사건심판법」 제10조 제3항 및 「소액사건심판규칙」 제6조).

㉱ 판결에 관한 특례

• 판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있으며, 이 경우 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위 안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명해야 하며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다(「소액사건심판법」 제11조의 2).

◇ 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과

• 반대의무의 이행 또는 이행의 제공의 불요

• 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 임차인의 임차주택 인도(퇴거)의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제1항).
• 따라서 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

• 우선변제권의 행사

• 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제2항 및 제8조 제1항).

• 배당금의 수령

• 임차인은 임차주택의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제3항). 왜냐하면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​