소액보증금 우선변제[소액임차인의 보증금 보호제도]

우리는 앞에서 우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 그런데 다시 최우선변제권이라는 용어가 나타나 저를 당황스럽게 하네요. 그럼 우선변제권과 최우선변제권의 차이는 무엇일까요? 우선변제권은 후순위에 대해서 우선하여 변제를 받을 권리를 말하는 것이고, 최우선변제권은 선순위 권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 우선변제권을 취득하기 전 보다도 더 앞선 임대차 계약을 하기 전에 선순위 권리자가 있는지 없는지를 필히 확인할 필요가 있습니다. 혹여라도 은행등의 저당권등이 있는 경우에는 계약 전 임대인과 공인중개사와의 조율을 통하여 임대차 계약서에 은행의 저당권을 없애는 특약을 걸 수도 있습니다. 또, 최우선변제권은 선순위보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리이므로 소액 등의 조건등이 있습니다. 이번 포스팅은 소액임차인들이 취득할 수 있는 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다.

 

소액임차인의 우선변제권

 

◇ 소액임차인의 우선변제권

• 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제8조 제1항).
• 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조 제1항 제6호).

 

소액임차인의 우선변제 요건

 

◇ 소액임차인의 범위에 속할 것

• 최우선변제받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조 제3항, 제8조의 2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조 제1항).

• 서울특별시 : 1억 5천만 원
•  「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 3천만 원

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조 제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표 1).

• 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만 원
• 그 밖의 지역 : 6천만 원

◇ 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

• 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제8조 제1항 후단).
• 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

◇ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

• 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 2 제4항 및 제8조 제2항).

• 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제 될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

◇ 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

• 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

•  배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제88조 제1항 및 「민사집행규칙」 제48조).

우선변제권의 효과

 

◇ 보증금 중 일정액의 보호

• 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제8조 제1항).

• 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항 및 제2항).

1. 서울특별시 : 5천만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만 원
4. 그 밖의 지역 : 2천만 원

• 다만, 위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 우선변제 보증금액에 따릅니다(「주택임대차보호법 시행령」<대통령령 제31673> 부칙 제2조).

• 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제3항).

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

 

◇ 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

• 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제6항).
• 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​