부동산 경매의 절차[부동산 경매의 흐름을 알아보자.]

경매절차의 흐름을 이해하기 위한 부동산 경매 절차에 관련된 포스팅입니다. 부동산 경매는 적은 금액일 때도 있지만, 대부분은 큰 금액이 오고 가는 행위이므로, 부동산 경매에 있어서 약간의 실수도 용납되지 않습니다. 더더욱 부동산 경매를 간접적으로 경험을 해보신다면 더할 나위 없이 좋은 일이겠지만, 상황상황마다 모두 틀릴 수 있고 간접 체험이 어려울 수 있으므로 경매의 절차에 대해 잘 이해하고 있다면 큰 힘이 될 것이라 생각됩니다. 이번 포스팅은 부동산 경매의 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.        

채권자의 경매 신청

 

◇ 관할 법원

• 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」 제79조 제1항 및 제268조).

 

◇ 부동산 경매의 신청서류

 

※ 신청 서류는 강제경매를 기준으로 작성하였습니다. 

• 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(출처: 대한민국 법원 법원경매정보-경매지식-경매절차-부동산 경매).

• 부동산 강제경매 신청서
• 집행권원의 집행력 있는 정본
• 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

1. 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능)
2. 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서
3. 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
4. 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등

• 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
• 부동산목록 10통
• 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)
• 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
• 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
• 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.

 

법원의 경매개시 결정 및 매각 준비

 

◇ 경매개시결정

• 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조 제1항).
• 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조 제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조 제2항).

 

◇ 매각의 준비

• 경매개시일정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.
• 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」 제84조 및 제88조).
• 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조 제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조 제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).

 

법원의 매각기일 공고

 

◇ 매각방법의 지정

• 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조 제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1728호, 2019. 11. 15. 발령·시행) 제3조 제1항].

※ 기일입찰과 기간입찰

• "기일입찰"이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항), "기간입찰"이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).

◇ 매각기일 등의 지정·공고

• 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조 제1항).

1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우

 

입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

 

◇ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

•  경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제105조 제2항,「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).
• 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

 

입찰자의 입찰 참여

 

◇ 입찰 참여

• 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조 제1항).

 

◇ 입찰의 진행

• 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조 제3항,「민사집행규칙」 제62조 제1항 및 제64조).
• 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」 제103조 제3항,「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).

 

◇ 입찰의 종결

• 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」 제65조 제2항 및 제71조).
• 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조 제1항).
• 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조 제3항).

 

법원의 매각허가 결정

 

◇ 법원의 매각허가 결정

• 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).
• 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조).

 

매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 

 

◇ 매각대금의 지급

• 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).
• 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조 제1항·제4항).
• 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」 제138조 제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).

 

◇ 권리의 취득

• 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」 제144조 제1항).
• 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조 제1항).

 

채권자에 대한 배당 실시

 

◇ 배당절차

• 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」 제145조 제1항).
• 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조 제1항 및 제150조 제1항).
• 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제149조 제2항, 및 제159조).

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​