입찰 전 준비사항[입찰 참여를 위한 사전 준비]

부동산 경매는 아주 큰 금액이 오고 가는 행위입니다. 이러한 사정으로 인하여 부동산 경매를 소홀히 여겨 가벼이 참여할 수는 없습니다. 따라서 부동산 경매 즉, 입찰에 참여하기 전에 꼼꼼히 체크해야 할 사항들이 많습니다. 이렇게 체크해야 할 사항들은 무엇이 있는지?  이번 포스팅은 입찰 전 준비사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

입찰 참여를 위한 사전준비

 

◇ 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

• 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아봐야 하며, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체(https://www.courtauction.go.kr)를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조 제1항 및 「민사집행규칙」 제11조 제1항).
• 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).

1. 부동산의 표시
2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시·장소
7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
10. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
11. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용
12. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

• "일괄매각결정"이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제98조 제1항).
• 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).
• 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사

 

◇ 관심 물건의 권리분석 및 현장조사

• 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

◇ 권리분석

• 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

종   류	확인할 수 있는 사항
부동산등기기록	• 각 토지나 각 건물대지의 지번 • 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 (「부동산등기법」 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조)
토지대장, 임야대장	• 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 • 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항  • 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항)
건축물대장	• 건축물의 지번, 행정구역 • 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 (「건축법」 제38조제3항, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조 및 별지 제1호서식 참고)

• 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 등의 지정내용, 지역·지구등에서의 행위제한 내용 등을 파악합니다(「토지이용규제 기본법」 제10조).

 

◇ 현장조사

• 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

입찰참여 물건의 결정

 

◇ 입찰참여 물건의 결정

• 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​