임대차계약서의 작성[분쟁 예방을 위한 최소한의 수단]

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우리는 좋은 집을 발견하게 되면 우선 기분이 좋아집니다. 그러면 흥분하고, 누가 이 집을 자기보다 먼저 계약하는 것이 아닌가 하는 생각으로 마음이 조급해지기 시작합니다. 하지만, 이 조급한 마음도 사전 지식을 많이 알고 있다면 계약을 체결 후에도 분쟁의 씨앗이 생기지 않겠죠? 임대차계약서의 작성에 있어서 기재사항, 유의사항 및 존속기간과 계약 후 받아야 할 서류에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차계약의 자유

 

◇ 임대차계약의 자유

• 주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

 

임대차계약서의 작성

 

◇ 임대차계약서의 작성

• 계약당사자가 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으므로, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다. 다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(「공인중개사법」 제26조 제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조 제1항).

• 거래당사자의 인적 사항
• 물건의 표시
• 계약일
• 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
• 물건의 인도일시
• 권리이전의 내용
• 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
• 중개대상물확인·설명서 교부일자
• 그 밖의 약정내용

<부동산임대차계약서의 예>

 

※ 주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」제3조).

• 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
• 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
• 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
• 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다.
• 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
• 확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

◇ 임대차 계약 시 유의사항

• 계약서 작성 시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다 <출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>
• 중개업자를 통해 계약할 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)를 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.
• 만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없습니다.

◇ 대금지급 시 유의사항

• 중도금이나 잔금지급 시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다 <출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>

• 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고받습니다.
• 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)를 다시 한번 떼어 내용을 확인합니다.( ※중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문입니다.)
• 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인합니다.
• 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련서류를 확인합니다.
• 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성 시 준비하였던 서류를 다시 한번 준비합니다.
• 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다.
• 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 등기신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 합니다.
• 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서(구. 등기부등본)를 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다.

※ 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지

• 임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조 참조).
• 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다(「민법」 제565조제1항 및제398조제4항).

◇ 임대차의 존속기간

• 임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다[(국토교통부, 주택임대차보호법 해설집(2020), 10쪽].
• 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조 제1항). 그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제4조 제1항).

※ 특약사항에 명시할 사항

• 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
•  잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ·계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
•  각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

<출처: 국토교통부 마이홈(https://www.myhome.go.kr)-부동산 상식 참조>

 

임대차계약 후 받아야 할 서류

 

◇ 주택임대차계약서

• 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사법」 제26조 제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조 제2항).

◇ 중개대상물 확인·설명서

• 부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 발급해야 합니다(「공인중개사법」 제25조 제3항,「공인중개사법 시행령」 제21조 제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식).
• 만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제30조).

◇ 공제증서

• 공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다(「공인중개사법」 제30조 제5항).

※ 전·월세 실거래가 확인

• 국토교통부에서는 2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전·월세 가격자료를 제공하고 있습니다. 또한, 2011년 12월부터 아파트 외의 단독주택과 다가구·다세대주택 전·월세 가격자료까지 제공됩니다.
• 전·월세 가격자료는 주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 임대차계약서에 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 보증금, 임대료, 주택소재지 등 거래정보를 부동산거래관리시스템에 입력하여 수집합니다. 전·월세 가격자료는 확정일자를 부여받을 때 공무원이 수집할 뿐, 임차인이나 부동산 개업공인중개사에게 신고의무가 있는 것은 아닙니다.
• 전·월세 실거래가는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 씨:리얼(https://seereal.lh.or.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
• 주택은 그 특수성이 있습니다. 예를 들어, 같은 단지, 같은 동, 같은 평수의 아파트일지라도 그 각각의 노후 정도, 리모델링 등에 따라 가격이 다릅니다. 또한 거래시점의 부동산 시장의 상황에 따라서도 거래가격이 달라집니다. 따라서 주택의 전·월세의 가격자료가 현재의 거래가격을 알 수 있는 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 다만, 지역별 전·월세의 가격자료를 통해 임차인은 대략적인 시세를 알 수 있습니다.

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​