임대차계약의 당사자 확인[진짜 집주인이 따로 있다면?]

계약에 있어서 계약당사자의 본인 확인이 매우 중요합니다. 이런 중요한 사항을 체크하지 않고 주택임대차계약을 하는 경우가 있습니다. 계약서 상의 세부 내용과 진위여부를 꼼꼼히 확인해야 하는 것을 필수입니다. 만약 문제가 발생한다면 이로 인한 손해는 시간과 비용뿐만 아니라 상당한 스트레스와 삶의 분제로 작용될 수 있습니다. 이러한 이유로 이번 포스팅은 임대차계약자의 당사자 확인에 대해서 알아보겠습니다.

 

소유자

 

◇ 소유자

• 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

◇ 공동소유자

• 주택의 공동소유자 중 일부와 임대차계약을 체결하는 경우에는 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부의 갑구에 기재되어 있는 공유자들의 소유권 지분으로 확인해야 합니다.

• 공유 주택의 임대행위는 공유물의 관리행위에 해당하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있기 때문입니다(「민법」 제265조 및 대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결).

※ 명의수탁자

주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한가를 확인해야 합니다.

명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

그리고, 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다. 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보므로, 임차인은 임차권을 주장할 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).

 

※ “명의신탁”이란 소유 관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전·귀속됩니다.

 

 

대리인

 

◇ 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서를 확인하시기 바랍니다.

• 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
• 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 분쟁의 소지를 예방할 수 있습니다.
• 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결한 경우

• 그 처가 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 부부에게 일상가사대리권이 있다고 하더라도 주택을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다.

 

전대인(임차인)

 

◇ 주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차계약을 체결하려는 경우에는 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다.

• 임대인 동의 없이 전대차계약을 하였을 때에는 그 계약은 성립하나 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전합니다.
• 따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없습니다. 다만, 전차인은 전대차계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

※ “전대차 계약”이란 임대인과 임대차 계약을 맺고 집을 빌린 임차인(전대인)이 이 집을 다시 다른 이(전차인)에게 빌려주는 계약을 말합니다.

 

부동산 개업공인중개사

 

◇ 주택의 임대차계약을 체결하려는 당사자는 다음의 방법을 통해 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 계약을 체결하는 것이 안전합니다(「공인중개사법」 제9조 참조).

• 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 및 사업자등록증 등으로 확인(「공인중개사법」 제17조, 「공인중개사법 시행규칙」 제10조, 별지 제3호 서식, 별지 제6호 서식 및 「부가가치세법 시행령」 제11조 참조)
• 해당 시·군·구청의 중개업무 담당부서에서 개업공인중개사 등록여부와 신분증·등록증 위조 여부를 확인
• 씨:리얼(seereal.lh.or.kr) 또는 각 지방자치단체의 한국토지정보시스템 등을 통해 확인

◇ 중개업사무소에 게시된 ‘보증의 설정 증명서류’를 확인하여 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 개업공인중개사의 중개를 받은 것이 안전합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제10조 참조).

• 개업공인중개사는 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하도록 하고 있기 때문입니다(「공인중개사법」 제30조).

※ 임대인을 대리한 개업공인중개사와 주택임대차계약을 체결하는 경우 임차인의 주의사항

• 임대인으로부터 임대차계약을 위임받은 개업공인중개사가 임대인에게는 보증금이 적은 월세계약을 했다고 속이고 임차인의 보증금을 가로채는 등의 사기가 발생할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 다음과 같은 주의를 해야 합니다.

• 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따른 등록한 개업공인중개사인지 확인하고, 공인중개사자격증 또는 중개업등록증과 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 개업공인중개사의 신분을 확인합니다.
• 개업공인중개사가 소유자로부터 임대차에 관한 대리권을 받았다는 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자에게 위임사실·계약조건 등을 확인하여 개업공인중개사의 대리권을 확인합니다.
• 주변시세보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우에는 일단 조심하고 해당건물의 권리관계, 소유자 등을 직접 꼼꼼히 확인합니다.

※ 개업공인중개사에게 임대차에 관한 대리권을 주는 경우 임대인의 주의사항

• 개업공인중개사가 위와 같은 사기행위를 한 경우 임대인에게 무권대리책임 등의 책임이 전가되므로, 개업공인중개사에게 임대차에 관한 권한을 위임하는 경우에는 다음과 같은 점에 주의해야 합니다.

• 개업공인중개사에게 임대차에 관한 포괄적 위임은 자제하고, 개업공인중개사가 임대인의 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 합니다.
• 위임장과 인감증명서를 주기적으로 변경하여 관리해야 합니다.
• 임대차계약의 보증금 및 월세를 임차인과 통화 등을 통해 확인하고 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 받는 등 개업공인중개사가 보증금을 수령하지 못하도록 조치합니다.

<서울특별시 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 참고>

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​