주택임대차계약 전 확인사항[등기부의 확인 등]

부동산 피해로 인한 민사소송 시 법원에서는 계약당사자의 책임도 묻는 만큼 공인중개사에게 의지하기보다는 본인 스스로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 이유로 이번 포스팅은 임대차계약 전에 임차인이 꼭 확인해야 할 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

계약 당사자 본인 확인

 

◇ 계약 당사자 본인 확인

• 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).
•  주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.
•  주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

 

부동산등기부 확인

 

◇ 부동산등기부의 개념

• “부동산등기부”란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다(법제처, 『법령용어사례집』).

• 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.
• 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제3조).

 

◇ 등기부 및 등기사항증명

• “등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조 제1호 및 제14조 제1항).
• “등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조 제1항).

 

등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급

 

◇ 등기부의 열람

• 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제31조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1761호, 2022. 12. 14. 발령, 2022. 12. 16. 시행) 제2조 및 제4조].

열 람 방 법	열 람 가 능 시 간	수 수 료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원
대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	등기기록마다 700원

 

◇ 등기사항증명서의 발급

• 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조 제1항,「부동산등기규칙」 제27조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 및 제4조).

열 람 방 법	열 람 가 능 시 간	수 수 료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	1통에 1,200원
무인발급기의 이용	지방자치단체별 서비스 시간이 다름.	1통에 1,000원
대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	1통에 1,000원

 

등기부의 구성 및 확인사항

 

◇ 등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조 제2항).

 

◇ 표제부

• 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타 사항 란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조 제1항).
• 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타 사항 란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조 제1항).

※ 표제부에서 확인해야 할 사항

표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

잘못된 지번 또는 잘못된 동, 호수로 임대차계약을 하면「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 예를 들어, 등기부에는 2층 202호라고 표시되어 있는데, 현관문에는 302호라고 표시된 다세대주택을 임대하면서 현관문의 호수 302호라고 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 302호로 전입신고를 한 경우에는 임차인은 갖추어야 할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못했으므로,「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).

 

◇ 갑구와 을구

• 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타 사항 란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조 제2항).
• 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

※ 갑구에서 확인해야 할 사항

• 임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되므로 그 임대차계약은 무효로 됩니다.
• 단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.
•  압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.

• 압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은 압류된 주택이 경매에 들어가면 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
• 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다.
• 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

• 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

※ 을구에서 확인해야 할 사항

• 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피해야 합니다.

• 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.
• 또한, 임차권등기를 마친 주택을 후에 임차하여 주택을 인도받고 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

•  근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.
•  지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

• 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

☞ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

 

 

등기된 권리의 순위

 

◇ 등기된 권리의 순위

• 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조 제1항).
• 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호 간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조 제2항).
• 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.
• 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).

 

확정일자 등 확인

 

◇ 확정일자 등 정보 확인

• 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 다음의 정보를 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항 및 「주택임대차보호법 시행령」 제6조 제2항 참조).

• 임대차 목적물
• 확정일자 부여일
• 차임·보증금
• 임대차기간

※ "확정일자부여기관"이란 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 6 제1항 참조).

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​