임차인에게도 권리가 있다?[임차인의 권리·의무]

흔히 임대인의 권리에 대해서는 들어 보았어도, 임차인의 권리에 대해서는 들어보지 못했습니다. 그렇다면, 임차인에게는 의무만 주어진 것이 아니라 권리도 주어졌다는 말이데요. 그러면 이번 포스팅은 임차인에게도 주어진 권리와 의무, 즉 임차인의 권리·의무에는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

임차인의 권리

 

◇ 사용·수익권(임차권)

• 임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용·수익 할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다(「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

• 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조 및 「민법」 제621조 제2항).

 

◇ 임대차등기협력청구권

• 임대인과 임차인은 당사자간의 반대약정이 없으면, 임차인은 임대인에게 주택임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조 제1항「주택임대차보호법」 제3조의 4). 
• 차임 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조, 「민법」 제652조 및 제628조).

• 따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

• 임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).

 

◇ 부속물매수청구권 또는 철거권

• 임차인은 임차주택의 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제646조).
• 임차인은 부속물에 대해 임대인의 매수를 원하지 않는 경우 임차주택을 반환하는 때에 부속물을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조 및 제615조).

 

◇ 필요비상환청구권

• 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조 제1항).

※ “필요비”란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익 하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다(「민법」 제203조 제1항 및 제618조 참조).

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권

• 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하므로, 전세권자는 주택의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다(「민법」 제309조).

◇ 유익비상환청구권

• 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(「민법」 제626조 제2항).

※ “유익비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다( 「민법」 제203조 제2항 및 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결).

 

임차인의 의무

 

◇ 차임지급의무

• 임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제618조).

 

◇ 임차주택의 사용·수익에 따른 의무

• 임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(「민법」 제610조 제1항 및 제654조).
• 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(「민법」 제374조).
• 임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
• 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제624조 및 제625조).

 

◇ 임차주택의 반환의무 및 원상회복의무

• 임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제615조 및 제654조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​