주택임대차 등기[보증금의 보호 또 하나의 방법]

앞서 대항력과 우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 이번에는 자기의 귀중한 보증금을 보호할 수 있는 또 하나의 방법에 대해서 말씀드려 볼까 합니다. 그것은 바로 주택임대차 등기인데요. 주택임대차 등기를 하게 되면 또 다른 대항력 및 우선변제권을 취득 유지 할 수 있습니다. 이번 포스팅은 이 주택임대차 등기에 대해서 알아보겠습니다.

 

주택임대차 등기

 

◇ 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대해 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조 제1항).

 

※「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 대항력을 가지고, 확정일자를 갖춘 경우에만 우선변제권을 취득·유지하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제3조의 2 제2항). 그러나 주택임대차 등기를 마치게 되면 위 요건이 없어도 대항력 및 우선변제권을 취득·유지할 수 있습니다.

◇ 주택임대차 등기의 효과

• 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 인도와 주민등록과 같은 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 4 제1항 및 제3조의 3 제5항).
• 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 4 제1항 및 제3조의 3 제6항).

주택임대차 등기절차

 

◇ 등기신청인

• 주임대차의 등기는 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조 제1항 및 제23조 제1항).
• 임대인이 임차권등기에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조 제1항 및 「부동산등기법」 제23조 제4항).

◇ 등기신청

• 주택임대차의 등기는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하여 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제24조 제1항 제1호).
• 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제74조 및 「부동산등기규칙」 제130조 제1항).

• 차임(借賃)
• 범위
• 차임지급시기
• 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)
• 임차보증금
• 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의
• 임차권설정 또는 임차물전대의 범위가 부동산의 일부인 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

※ 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 위의 사항 외에 다음의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의 4 제2항).

•  주민등록을 마친 날
•  임차주택을 점유한 날
•  임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

 

• 임대차의 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제46조 제1항, 제60조 제1항 제3호, 제62조, 제65조 제1항 및 제130조 제2항).

• 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명

1. 등기상 이해 관계있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
2. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
3. 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

• 임대의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면
• 임차권자의 주민등록번호 등·초본(3개월 이내의 것)
• 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)
• 등록면허세 영수필 확인서

◇ 수수료 납부

• 신청인은 임대차의 등기 신청수수료 15,000원을 납부합니다[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」(대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 발령, 2021. 7. 6. 시행) 별표 1 ].

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​