경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

경매에 대한 일반인의 관심이 높아지고 있습니다. 현재 많은 경매 관련 사이트들이 운영되고 있으며, 대부분의 경매사이트들은 정해진 시간에 가장 높은 금액을 제시한 입찰자가 낙찰되는 형식입니다. 여전히 말씀드리지만, 큰 금액이 오고 가는 행위이므로 항상 신중을 기해야 하겠습니다. 이번 포스팅은 경매 대상에 대한 정보 수집에 관한 내용으로 이와 관련하여 알아보도록 하겠습니다.

 

경매 대상에 대한 정보 수집

 

◇ 매각기일 공고 등의 확인

• 입찰에 참여하려면 먼저 어떤 부동산이 매각될 예정인지 파악해야 하는데, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 대법원 법원경매정보 홈페이지(https://www.courtauction.go.kr)를 통해 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제104조 제1항 및 「민사집행규칙」 제11조 제1항).
• 위 공고에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).

1. 부동산의 표시
2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시·장소
7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
10. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
11. 매수신청인의 자격을 제한한 경우에는 그 제한의 내용
12. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

 

※ 대법원 홈페이지 법원공고란에서 경매정보 찾는 방법

• 대법원 법원경매정보 사이트(https://www.courtauction.go.kr)의 초기화면에서 ‘빠른물건검색’에 원하는 조건을 기재한 후 검색을 누르면 매각 공고된 물건 목록(보통 수 건 내지 수백 건에 달함)을 볼 수 있습니다.
• 사건번호 : 한 개의 경매 사건에 부여된 고유의 번호입니다.
• 물건번호 및 용도 : 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건이 개별매각되는 경우에 각 물건을 특정하기 위해 부여한 번호이며, 용도는 경매 물건의 사용용도로서 자신의 목적에 부합하는 경매 물건을 찾는 하나의 기준이 될 수 있습니다.
• 소재지 및 내역: 경매 물건의 소재지 및 건물의 구조와 면적 등을 알 수 있습니다.
• 비고 : 특별매각조건, 일괄매각 등 법원이 특별히 정하고 있는 사항을 알 수 있습니다.
• 감정평가액 및 최저매각가격 : 법원은 감정인의 감정평가액을 참고해서 최저매각가격을 정하는데, 유찰될 때마다 최저매각가격이 조금씩 낮아집니다. 법원이 특별히 정하는 경우를 제외하고는 최저매각가격의 10%를 매수신청보증으로 제공해야 하므로, 여기서는 최저매각가격 외에도 매수신청보증금액을 계산할 수 있습니다.
• 매각기일 및 입찰기일 : 매각기일 및 입찰기일을 통해서 기일입찰인지, 기간입찰인지를 알 수 있습니다. 기일입찰인 경우 매각기일에 출석해서 입찰에 참여하므로 매각기일과 입찰기일이 동일하지만, 기간입찰인 경우 입찰 기간이 마감된 후 매각기일이 열리므로 매각기일과 입찰기간에 차이가 있습니다.
• 진행상태: 해당 경매 사건이 신건인지 유찰인지를 알 수 있습니다. 유찰이 계속된 경우에는 경매 물건에 문제가 있을 수 있으므로 권리분석과 현장조사를 더욱 철저히 하는 것이 좋습니다.

※ 대법원 법원경매정보 사이트 경매 물건의 사건번호를 클릭하면 현황조사서, 감정평가서, 기일내역 등을 확인할 수 있으며, 부동산등기부도 열람할 수 있습니다.

 

◇ 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 열람

• 법원의 공고를 통해 1차적으로 경매 물건에 대한 정보를 수집했다면, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 열람해서 경매 물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다.
• 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 그 기재내용이 전자통신매체로 공시되므로(「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조), 직접 법원에 방문해서 열람하거나 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtauction.go.kr) 등의 전자통신매체에 공시된 내용을 확인하는 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.
• 매각물건명세서

• 매각물건명세서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제105조 제1항).

1. 부동산의 표시
2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

• 현황조사보고서

• 현황조사보고서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제85조 및 「민사집행규칙」 제46조).

1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시
3. 조사의 일시·장소 및 방법
4. 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황
5. 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용
6. 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등

• 평가서

• 평가서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다(「민사집행법」 제97조 제1항 및 「민사집행규칙」 제51조).

1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시
3. 부동산의 평가액과 평가일
4. 부동산이 있는 곳의 환경
5. 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그 밖에 평가에 참고가 된 사항
6. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항
7. 평가액 산출의 과정
8. 그 밖에 법원이 명한 사항
9. 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진

 

관심 물건의 선정

 

◇ 관심 물건의 선정

• 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보수집 과정을 통해 얻은 정보를 비교·분석하고 자신의 입찰참여 목적(예를 들어 주거목적, 사업목적, 경작목적 등)과 비용 등을 고려해서 관심 있는 부동산을 개략적으로 선정하는 것이 좋습니다.

 

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​