관심 물건의 종류에 따른 권리분석

경매에 참가하게 되는 이유는 사람마다 모두 다를 것입니다. 이렇게 이유가 다르면 경매의 목적도 다르게 될 것이며, 나아가 경매 물건의 종류도 잘 가려야 할 것입니다. 따라서, 자기의 경매 목적에 맞는 관심 물건을 찾아 권리분석을 하고 이에 따라 현장조사도 필연적으로 하여야 합니다. 이번 포스팅은 관심 물건의 종류에 따른 권리분석에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

관심 물건에 대한 권리분석 및 현장조사 예시

 

◇ 주택

• 기존 주택을 소유한 사람이 경매를 통해 주택을 매수하면 1가구 2주택이 되어 양도소득세 등이 중과세될 수 있으므로 이 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.

※ 양도소득세 중과세에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『부동산매매』의 <부동산 매매계약 후 처리-각종세금납부하기-매도인이 부담하는 세금>에서 확인할 수 있습니다.

• 주택의 경우 주민등록표를 열람해서 해당 주택에 소유자가 거주하고 있는지, 아니면 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는지를 확인해 보아야 합니다. 선순위(先順位)의 대항력 있는 임차인이 거주하고 있는 경우에는 그 임차권이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조 제4항 및 제148조).
• 주민등록표의 열람은 시·군·구청이나 읍·면·동 또는 출장소에 신청할 수 있는데(「주민등록법」 제29조 제1항), 이 경우 경매신청 등의 필요성을 밝힐 수 있는 자료를 제출해야 합니다(「주민등록법」 제29조 제2항 제2호, 「주민등록법 시행규칙」 제13조 제1항 및 별표).
• 주택의 입찰에 참여하려는 사람은 임차인의 거주 여부 외에도 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건물 면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
2. 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
3. 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성

 

◇ 상가건물

• 상가건물을 매수하려는 경우에는 우선 매수 목적을 잘 생각해야 합니다. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업을 하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있기 때문입니다. 또한, 대규모상가·아파트 단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다.
• 상가건물의 경우 주택과 마찬가지로 해당 건물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제91조 제4항, 제148조, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제8조).
• 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하려면 해당 건물의 관할 세무서를 방문해서 해당 건물 등록사항의 열람을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조).
• 상가의 입찰에 참여하려는 사람은 상가건물의 임차 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건물 위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경
2. 물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
3. 관리비 등 납부 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성

 

◇ 농지

• "농지"란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지, 토지의 개량시설 및 그 토지에 설치하는 농축산물 생산시설을 말합니다(「농지법」 제2조 제1호, 「농지법 시행령」 제2조, 「농지법 시행규칙」 제2조, 제3조 및 제3조의 2).

• 전·답, 과수원 및 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지

1. 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
2. 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
3. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)

※ 다만, ①「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속해서 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, ②「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로써 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등 포함)를 거치지 않고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지, ③「초지법」에 따라 조성된 초지는 제외됩니다.

• 위 토지의 개량시설로 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

1. 유지(溜池: 웅덩이), 양·배수시설, 수로, 농로, 제방
2. 그 밖에 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단·흙막이·방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설

• 위 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지에 설치한 다음의 어느 하나에 해당하는 시설

1. 고정식 온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 「농지법 시행규칙」 제3조 제1항에 따른 그 부속시설
2. 축사·곤충사육사와 「농지법 시행규칙」 제3조 제2항에 따른 그 부속시설
3. 간이퇴비장
4. 농막·간이저온저장고 및 간이액비저장조 중 「농지법 시행규칙」 제3조의 2에 따른 시설

• 농지는 자기의 농업경영에 이용하려는 경우에만 소유할 수 있으므로(「농지법」 제6조 제1항), 농지를 취득할 때는 이에 대한 증명서류인 농지취득자격증명을 제출해야 합니다(「농지법」 제8조 제6항). 따라서 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 미리 시·구·읍 또는 면사무소에 문의해서 본인이 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지를 사전에 확인해야 합니다(「농지법」 제8조 제1항 및 제4항).
• 농지의 입찰에 참여하려는 사람은 농지취득자격증명의 발급 가능 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부
2. 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성
3. 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경
4. 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성

 

◇ 산지

• "산지"란 다음 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다(「산지관리법」 제2조 제1호 본문).

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조 제1항에 따른 지목이 임야인 토지
2. 입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지
3. 집단적으로 생육한 입목·대나무가 일시 상실된 토지
4. 입목·대나무의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
5. 임도(林道), 작업로 등 산길
6. 위 2.부터 4. 까지의 토지에 있는 암석지(巖石地) 및 소택지(沼澤地)

※ 주택지[주택조성사업이 완료되어 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조 제1항에 따른 지목이 대(垈)로 변경된 토지], 전(田), 답(畓), 과수원 또는 목장용지(축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지에 한정), 도로(입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육하고 있는 토지로써 도로로서의 기능이 상실된 토지는 제외), 제방(堤防)·구거(溝渠) 또는 유지(溜池: 웅덩이), 하천, 차밭·꺾꽂이순·접순의 채취원(採取園), 건물 담장 안의 토지, 논두렁·밭두렁, 산지전용허가를 받거나 산지전용신고를 한 후 복구의무를 면제받거나 산지 외의 용지로 사용되고 있는 토지는 산지에서 제외됩니다(「산지관리법」 제2조 제1호 단서 및 「산지관리법 시행령」 제2조).

• 산지는 그 특성상 분묘가 설치된 경우가 많아 분묘기지권(墳墓基地權)이 문제 될 수 있습니다. 분묘기지권에 종속되는 분묘는 임의로 훼손하거나 멸실할 수 없으므로 매수인의 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 부동산등기부 등의 공부에 등기되는 권리가 아니므로 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 현장을 방문해서 분묘기지권 여부를 확실히 조사하는 것이 좋습니다.

※ "분묘기지권"이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 다음과 같습니다.

• 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)
• 다른 사람 소유의 토지에 그 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)
• 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘기지에 대한 소유권을 보류하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 매매 등으로 토지를 양도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)

• 이 외에도 해당 산지에 유실수나 조경수 등이 식재되어 있는 경우에 그 수목이 따로 소유권보존등기되어 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 소유권보존등기가 된 입목의 경우에는 토지와 분리해서 경매될 수 있기 때문입니다(「입목에 관한 법률」 제2조 및 제3조).
• 산지의 입찰에 참여하려는 사람은 분묘기지권과 입목의 등기 여부 외에도 현장조사를 통해 다음의 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지
2. 산지의 경계
3. 향후 택지개발 가능성

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​