기간입찰의 절차[부동산 경매 입찰 방법 중 기간입찰-2부]

입찰의 방법에는 두 가지 종류가 있다고 말씀드렸습니다. 그중에 하나, 기일입찰에 대해서는 전 포스팅에서 알아보았습니다. 그럼 이번에는 기간입찰에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이번 포스팅 역시 기간입찰의 절차에 대한 1부의 내용을 담았습니다. 기간입찰은 법원에 출석하지 않고 진행하는 방식으로 입찰표의 작성부터 알아보고, 여러 가지의 흠결사항과 거기에 따른 처리기준 등을 이번 포스팅 기간입찰의 절차-1부에서 알아보도록 하겠습니다.

 

매각기일의 출석

 

◇ 매각기일에 경매법정에 출석

• 매각기일에는 개찰절차가 진행됩니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으므로 원하는 경우에는 매각기일에 경매법정에 출석하면 됩니다(「민사집행규칙」 제65조 제2항, 제71조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제37조 제1항 본문).
• 최고 가격으로 입찰한 사람이 둘 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시하는데, 매각기일에 출석하지 않으면 이 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제1항 및 제2항).
• 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(「민사집행규칙」 제57조 제1항), 매각장소의 질서유지를 위해 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보낼 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다(「민사집행법」 제108조).

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 1. 또는 2.의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의 2,「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의 2,「형법」 제324조의 3,「형법」 제324조의 4,「형법」 제324조의 5,「형법」 제324조의 6,「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조

 

입찰의 종결

 

◇ 개찰

• 집행관은 매각기일에 입찰함을 경매법정으로 옮긴 후, 입찰자의 면전에서 입찰함을 엽니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다(「민사집행규칙」 제65조 제2항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제37조 제1항).
• 개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기간입찰봉투를 개봉해서 기간입찰표에 따라 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부릅니다(「민사집행규칙」 제65조 제3항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제37조 제2항).
• 매수신청보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제37조 제4항 본문).
• 입금증명서상 입금액이 정해진 보증금액에 미달하거나 보증서가 아래의 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제37조 제4항 단서 및 별지 5).

1. 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
2. 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우
3. 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우
4. 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
5. 지급보증위탁계약상의 보증인이 「은행법」에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

 

◇ 최고가매수신고인의 결정

• 개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제1항 본문).
• 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다(「민사집행규칙」 제66조 제1항, 제70조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제1항 단서).

• 그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다(「민사집행규칙」 제66조 제2항, 제71조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제3항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조 제3항 전단).
• 이때, 입찰자 중 출석하지 않은 사람에게는 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제2항 전단).
• 집행관은 출석한 사람들로 하여금 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실하고, 출석한 사람이 한 사람인 경우 그 사람에 대해서만 추가입찰을 실시합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제38조 제2항 후단).

 

◇ 차순위매수신고인의 결정

• 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다(「민사집행법」 제114조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조 제4항 및 제38조 제3항).
• 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다(「민사집행법」 제115조 제2항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조 제4항 및 제38조 제3항).

 

◇ 입찰의 종결

• 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다(「민사집행법」 제115조 제1항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제35조 제1항 및 제39조 제1항).
• 매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 「민사집행법」 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다(「민사집행법」 제119조, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제39조 제2항).

 

◇ 매수신청보증의 반환

• 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조 제3항).
• 매수신청보증을 미리 법원보관금으로 납부하고 그 입금증명서를 제공한 경우에는 은행 등 법원보관금 취급점에서 그 금액을 반환받을 수 있습니다. 즉, 취급점은 세입세출 외 현금출납공무원으로부터 환급지시사항을 받으면 제1영업일 이내에 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 매수신청보증금을 입금해야 하고, 예금계좌로 입금이 되지 않은 경우에는 지체 없이 납부자에게 우편 또는 전화로 그 사실을 통지해서 환급이 이루어질 수 있도록 해야 합니다(「법원보관금취급규칙」 제21조의 2).
• 매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제44조 제1항 제2호 및 제2항).

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​