기일입찰의 절차[부동산 경매 입찰 방법 중 기일입찰-1부]

입찰의 방법에는 두 가지 종류가 있다고 말씀드렸습니다. 그중에 하나, 기일입찰에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이번 포스팅은 기일입찰의 절차에 대한 1부의 내용을 담았습니다. 기일입찰은 법원에 출석하여 진행하는 방식으로 절차에 따른 개시의 방법과 입찰표의 작성 및 보증서에 대한 개념을 알아보고, 입찰표의 흠결사항과 거기에 따른 처리기준 등을 이번 포스팅 기일입찰의 절차-1부에서 알아보도록 하겠습니다.

 

매각기일의 출석

 

◇ 매각기일에 경매 집행 법원에 출석

• 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다(「민사집행법」 제107조). 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다.
• 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(「민사집행규칙」 제57조 제1항), 매각장소의 질서유지를 위해 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나, 입찰하지 못하도록 할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다(「민사집행법」 제108조).

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 위 1. 또는 2.의 행위를 교사(敎唆)한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의 2,「형법」 제324조의 3,「형법」 제324조의 4,「형법」 제324조의 5,「형법」 제324조의 6,「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조

 

입찰게시판의 확인

 

◇ 경매 취소여부 확인

• 매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수도 있습니다[「민사집행법」 제18조, 제93조, 제96조, 제102조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원 예규 제1728호, 2019. 11. 15. 발령 시행) 제9조 제2항]. 따라서 입찰이 개시되기 전에 법원의 게재된 입찰게시판을 확인해 보는 것이 좋습니다.
• 경매신청의 취하, 경매절차의 취소 여부는 집행관 사무실이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr)에서도 확인할 수 있습니다.

 

입찰의 개시

 

◇ 집행관의 입찰 개시

• 입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제26조 제1항).
• 집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시해서 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법(여기서는 기일입찰 방법)에 따라 매수가격을 신고하도록 최고합니다(「민사집행법」 제112조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제13조 제1항).
• 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작됩니다(「민사집행규칙」 제65조 제1항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제32조 제1항).

 

입찰표의 작성

 

◇ 입찰표의 작성

• 입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있습니다. 기일입찰에 참여하려는 사람은 이곳에서 기일입찰표를 작성합니다(「민사집행규칙」 제61조 제1항).
• 기일입찰표(전산양식 A3360), 매수신청보증봉투(전산양식 A3361), 기일입찰봉투(전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서(전산양식 A3364), 공동입찰자목록(전산양식 A3365)은 집행과 사무실 및 경매법정 등에 비치되어 있습니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제14조 제1항).
• 기일입찰표에는 다음의 사항을 기재해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조 제2항 및 제5항).

1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격: 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조 제2항 후단). 예를 들어, 입찰가격을 ‘100,000,000원’의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, ‘최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배’라고 기재하는 것은 불가능합니다.
5. 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분
6. 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조 제6항, 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조 제6호, 및 별지 3).

 

매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출

 

◇ 매수신청보증의 제공

• 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다(「민사집행법」 제113조 및 「민사집행규칙」 제63조).
• 매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제64조 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제28조).

1. 현금
2. 자기 앞수표(「은행법」에 따른 은행이 발행한 자기 앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것)
3. 보증서

• "보증서"란 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다(「민사집행규칙」 제64조 제3호 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제2조 제1호).
• 매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조 제5항·제6항 및 별지 5).

매수신청보증 유형	무   효   사  유
현금	• 제공한 금액이 정해진 매수신청보증금액에 미달하는 경우
보증서	• 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우 • 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우 • 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우 • 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우 • 지급보증위탁계약상의 보증인이 「은행법」에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

 

◇ 입찰 서류의 제출

• 기일입찰표의 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투(흰색의 작은 봉투)와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투(황색의 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조 제5호).
• 매수신청보증으로 보증서를 제출하는 경우에는 그 보증서를 매수신청보증봉투에 따로 넣지 않습니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조 제5호).
• 한편, 집행관은 입찰자의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 입찰자의 본인 여부와 행위능력 또는 정당한 대리권의 여부에 대한 확인을 실시하는데, 이를 위해서 입찰자는 다음의 서류를 미리 준비해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조 제3항·제4항 및 「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제30조).

1. 본인이 입찰하는 경우에는 주민등록증이나 그 밖의 신분을 증명하는 서면
2. 법인이 입찰자인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서
3. 입찰자의 대리인인 경우에는 대리권을 증명하는 문서

 

※ 기일입찰표의 흠결사항 및 처리기준

흠   결   사   항	처   리   기   준
입찰기일을 적지 않거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 따라 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함
사건번호를 적지 않은 경우	입찰봉투, 매수신청보증봉투, 위임장 등 첨부서류의 기재에 따라 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함
매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 물건의 지번·건물의 호수 등으로 적거나 입찰봉투에 기재가 있어 매수신청 목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함), 위임장이 붙어 있지 않은 경우	개찰에서 제외
입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
위임장이 붙어 있고 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
한 사건에서 동일인이 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외
입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외. 다만, 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함
입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 않은 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함
입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인(訂正印) 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외
입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외
보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 따라 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우	매수신청보증봉투 또는 보증서에 따라 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
하나의 물건에 대해 같은 사람이 여러 장의 입찰표를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외
보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기간입찰표를 작성·제출한 경우	개찰에 포함
위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우	개찰에서 제외. 다만, 변호사, 법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함

상기 내용들은 법제처 찾기 쉬운 생활법령 정보에서 가져온 내용들입니다.​